Perjanjian Sewa Menyewa — Presentation Transcript

PERJANJIAN SEWAMENYEWAOleh: Eddy M. Leks, S.H., ACIArb

1. PerjanjianØDefinisi Perjanjian dan Perjanjian SewavLATAR BELAKANG adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji ke pada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. (1990: Subekti) www.lekslawyer.com

Sewa-menyewa, ialah suatu perjanjianØ

2. LATAR BELAKANG (Con’t) dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya. (Pasal 1548 Kitab Undang-undang Hukum Perdata). www.lekslawyer.com

3. Buku keØPasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata danØDASAR HUKUM III Bab ketujuh Kitab Undang- undang Hukum Perdata. www.lekslawyer.com

4. JENIS-JENIS PERJANJIAN Sewa menyewa rumah ialah suatuØSEWAMENYEWA1. Sewa Menyewa Rumah perbuatan yang mana pihak penyewa bermaksud menyewa suatu rumah dari pihak yang menyewakan untuk dijadikan tempat tinggal atau keperluan lainnya. www.lekslawyer.com

5. JENIS-JENIS PERJANJIAN SEWAMENYEWA (Con’t)2. Sewa Menyewa Kios pada Mall atau Sewa menyewa kios pada Mall atau Pertokoan ialah suatuØPertokoan perbuatan yang mana pihak penyewa bermaksud menyewa sebuah kios dari pihak yang menyewakan yang pada umumnya untuk tujuan komersil atau bisnis. www.lekslawyer.com

6. JENIS-JENIS PERJANJIAN SEWAMENYEWA (Con’t)3. Sewa Menyewa Rumah Sewa menyewa unit rumah susun (apartemen)ØSusun ialah suatu perbuatan yang mana pihak penyewa bermaksud menyewa satuan unit rumah susun dari pihak yang menyewakan untuk tujuan tempat tinggal atau komersil. www.lekslawyer.com

7. ANATOMI Judul (Heading) atau NamavPERJANJIAN SEWAMENYEWA (Con’t) Suatu perjanjian biasanya diberi nama atau judul perjanjian,ØPerjanjian hal tersebut dimaksudkan untuk memberikan gambaran atau sekurang- kurangnya dapat diketahui bahwa isi perjanjian tersebut berbicara atau berkaitan dengan judul perjanjian tersebut. www.lekslawyer.com

8. ANATOMI PERJANJIAN SEWAMENYEWA Setelah judul kemudian diawali denganØPembukaan (Opening)v(Con’t) pembukaan yang merupakan permulaan dari suatu Perjanjian. Pembukaan Perjanjian biasanya dimulai dengan kata- kata sebagai berikut: “Perjanjian Sewa Menyewa ini dibuat pada hari ini, selasa tanggal sepuluh bulan satu tahun dua ribu dua belas (10-01-2012).” www.lekslawyer.com

9. ANATOMI KomparisiØKomparisi/Identitas Para PihakvPERJANJIAN SEWAMENYEWA (Con’t) termasuk juga dalam arti apakah para pihak mempunyai hak untuk melaksanakan tindakan yang dinyatakan dalam perjanjian. Komparisi biasanya memuat identitas para pihak atau pembuat perjanjian. www.lekslawyer.com

10. ANATOMI Fungsi komparisi mengandung beberapa PERJANJIAN SEWAMENYEWA (Con’t) DalamüMenjelaskan para pihak yang membuat perjanjian; üfungsi yaitu:  Berdasarkan apa kedudukannyaükedudukan apa yang bersangkutan bertindak;  Bahwa dia cakap dan berwenang melakukan tindakanütersebut;  hukum yang Mempunyai hak untuk melakukan tindakanüdisebutkan dalam perjanjian;  yang dinyatakan dalam perjanjian. www.lekslawyer.com

11. ANATOMI PERJANJIAN SEWAMENYEWA 

Pembuat perjanjian yang bersangkutan dapat bertindak antarav(Con’t) Untuk dan atas nama badanüUntuk dirinya sendiri sebagai pribadi;ülain: Sebagai kuasa dan/ atau penerima kuasaühukum atau badan usaha; berdasarkan surat kuasa. www.lekslawyer.com

12. ANATOMI PERJANJIAN SEWAMENYEWA 

Premis atau recitals biasanya dipergunakanØPremis (Recitals)v(Con’t) sebagai pendahuluan atau pengantar yang menunjukkan maksud utama para pihak membuat perjanjian tersebut. Selain itu disebut juga sebagai suatu pernyataan yang merupakan suatu konsiderans/pertimbangan, latar belakang atau sejarah mengenai alasan lahirnya perjanjian tersebut. Premis diletakkan setelah komparisi sebelum masuk isi perjanjian. www.lekslawyer.com

13. Definisi adalah ØDefinisiv ANATOMI PERJANJIAN SEWAMENYEWA (Con’t) ditujukan untuk memudahkan para pihak dalam membaca isi perjanjian sehingga kalimat-kalimat yang dijelaskan secara panjang lebar dapat di buat dengan kata-kata yang lebih efektif dan singkat. www.lekslawyer.com

14. ANATOMI PERJANJIAN 

Objek sewa menyewa adalah objek ØObjek Sewa Menyewav SEWAMENYEWA (Con’t) yang menjadi tujuan para pihak mengadakan perjanjian tersebut. www.lekslawyer.com

15. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) 

Pernyataan dan Jaminan Pernyataan dan Jaminan adalah suatu pernyataan dan jaminan yang diberikan oleh pihak yang satu kepada pihak yang lain mengenai ketepatan waktu pembayaran sewa, perolehan perizinan, keamanan dan fasilitas objek sewa, tanggung jawab para pihak dan lainnya yang dimuat dalam perjanjian.klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalam perjanjian www.lekslawyer.com

16. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) 

Jangka Waktu Jangka waktu adalah masa berlaku dari suatu perjanjian yang disepakati antara para pihak yang harus dinyatakan secara tegas dalam perjanjian.klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalam perjanjian www.lekslawyer.com

17. ANATOMI Pembayaran adalah klausul yang Pembayaran PERJANJIAN SEWAMENYEWA (Con’t) harus ada dalam sebuah perjanjian yang memuat masalah kewajiban pembayaran seperti bagaimana pembayaran dilakukan (cara tunai atau cicil), waktu pembayaran yang disepakati oleh para pihak, alamat rekening pembayaran atas objek sewa yang dimuat dalam perjanjian. www.lekslawyer.com

18. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Setoran Jaminan Setoran Jaminan adalah pembayaran setoran jaminan dengan jumlah yang disepakati para pihak yang digunakan sebagai jaminan agar pihak penyewa memenuhi kewajiban- kewajibannya kepada pihak yang menyewakan selama jangka waktu sewa. klausul tambahan: klausul yang berlaku untuk perjanjian sewamenyewa tertentu saja (kios, apartement, dan lain-lain) www.lekslawyer.com

19. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Perubahan Bangunan / Relokasi Klausul Perubahan Bangunan (Relokasi) ini diperlukan dalam hal adanya perubahan tata letak objek sewa yang dilakukan oleh pihak yang menyewakan dengan ijin terlebih dahulu kepada penyewa sebelum perubahan tata letak objek sewa tersebut dilakukan. klausul tambahan: klausul yang berlaku untuk perjanjian sewamenyewa tertentu saja (kios, apartement, dan lain-lain) www.lekslawyer.com

20. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Penggunaan Listrik danv Air Penggunaan listrik dan air adalah klausul yang mengatur mengenai kewajiban pihak penyewa dalam hal pembayaran pemakaian listrik dan air atas objek sewa kepada pihak yang menyewakan, besar pembayarannya biasanya disesuaikan dengan tarif dasar PLN dan tarif resmi dari pihak yang menyewakan atas pemakaian air. klausul tambahan: klausul yang berlaku untuk perjanjian sewa menyewa tertentu saja (kios, apartement, dan lain-lain) www.lekslawyer.com

21. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Service Charge Service charge adalah biaya-biaya yang wajib dibayar oleh pihak penyewa kepada pihak yang menyewakan yang biasanya di muat dalam perjanjian sewa kios pada mall, apartement, dan lainnya. Biaya-biaya yang termasuk dalam Service Charge antara lain adalah biaya kebersihan, keamanan, pemeliharaan bangunan, biaya pemakaian AC Sentral di area umum (di luar objek sewa) dan lain-lain. klausul tambahan: klausul yang berlaku untuk perjanjian sewamenyewa tertentu saja (kios, apartement, dan lain-lain) www.lekslawyer.com

22. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Biaya Hukum dan Biaya Materai Biaya hukum dan biaya materai adalah biaya yang akan dibebankan kepada para pihak perihal pembuatan perjanjian sewa, yaitu biaya materai atau biaya notaris dalam hal dibuat dalam bentuk akta notaris.*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalamperjanjian www.lekslawyer.com

23. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Pemberitahuan*v Pemberitahuan adalah setiap pemberitahuan, persetujuan, atau komunikasi yang diberikan, diserahkan, atau dikirimkan atau dikomunikasikan kepada salah satu pihak oleh pihak lainnya baik dalam bentuk dokumen tertulis ataupun email sehubungan dengan isi dari perjanjian.*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalamperjanjian www.lekslawyer.com

24. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Keadaan Kahar*v Klausul ini berlaku dalam hal terjadinya KeadaanØ Kahar, yaitu adalah suatu keadaan memaksa yang berada di luar kemampuan para pihak (manusia) dan atau merupakan kekuatan alam tanpa campur tangan manusia dan tidak dapat dihindari. Dalam hal salah satu pihak tidak dapat melakukan kewajibannya karena Keadaan Kahar, maka ia tidak akan dianggap lalai terhadap perjanjian.*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakandalam perjanjian www.lekslawyer.com

25. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Kejadian Kelalaian*v Kejadian kelalaian adalah segala perbuatanØ yang dilakukan oleh salah satu pihak kepada pihak lainnya yang dianggap sebagai kelalaian berdasarkan yang telah disepakati antara para pihak dan dinyatakan dalam perjanjian*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakandalam perjanjian www.lekslawyer.com

26. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Konsekuensi Kejadian Kelalaian*v KonsekuensiØ kejadian kelalaian adalah akibat tertentu yang akan diterima oleh pihak yang melakukan kelalaian sebagaimana diatur di dalam klausul kejadian kelalaian. Contohnya antara lain adalah pemberi sewa berhak mengeluarkan penyewa serta memindahkan dan/atau menjual benda-benda atau barang-barang milik penyewa berdasarkan kuasa dari pihak penyewa dalam hal penyewa tidak membayar uang sewa.*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan www.lekslawyer.comdalam perjanjian

27. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Penyelesaian Perselisihan*v Penyelesaian perselisihan adalah suatuØ ketentuan yang mengatur tentang solusi atau cara penyelesaian atas perselisihan, kontroversi, dan konflik antara para pihak sehubungan dengan perjanjian atau pelaksanaannya.*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakandalam perjanjian www.lekslawyer.com

28. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Addendum atau Amandemen Perjanjian*v Addendum atauØ amandemen perjanjian adalah suatu perubahan atau keragaman yang dibuat sehubungan dengan Perjanjian sewa yang merupakan bagian yang mengikat dan tidak terpisahkan dari perjanjian ini.*klausul standar: klausul umum yang biasadigunakan dalam perjanjian www.lekslawyer.com

29. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Pengalihan*v PengalihanØ adalah suatu klausul yang mengatur jika salah satu pihak sewaktu-waktu mengalihkan hak dan kewajibannya dalam perjanjian ini kepada pihak lain sebelum jangka waktu berakhir.*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalamperjanjian www.lekslawyer.com

30. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Hukum Yang Mengatur dan Jurisdiksi*v Hukum yangØ mengatur dan jurisdiksi adalah suatu klausul yang mengatur tentang hukum yang berlaku dan tafsiran hukum yang digunakan dalam perjanjian sewa.*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalamperjanjian www.lekslawyer.com

 31. ANATOMI PERJANJIAN SEWA MENYEWA (Con’t) Ketentuan lain-lain*v Ketentuan lain-lain adalah klausul yangØ memuat hal-hal yang belum diatur secara khusus di dalam perjanjian sewa yang bersifat umum.*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakandalam perjanjian www.lekslawyer.com

 32. ANATOMI PERJANJIAN SEWAMENYEWA Informasi objek sewa adalahüInformasi Objek Sewa ØLampiran:v(Con’t) informasi mengenai letak, dan luas bangunan yang menjadi objek sewa. www.lekslawyer.com

33. ANATOMI FasilitasüFasilitas Objek Sewa ØLampiran:vPERJANJIAN SEWAMENYEWA (Con’t) objek sewa adalah fasilitas-fasilitas apa saja yang diberikan oleh pihak yang menyewakan kepada pihak penyewa misalnya jumlah AC yang diberikan, jumlah line DenahØtelepon yang diberikan dan lain-lain. Denah objek sewa adalah gambar denah bangunan di manaüObjek Sewa  letak objek sewa berada. www.lekslawyer.com

34. ANATOMI PERJANJIAN SEWAMENYEWA  BeritaüBerita Acara Serah Terima Objek Sewa (BAST) ØLampiran:v(Con’t) acara serah terima objek sewa adalah suatu pernyataan tertulis yang diberikan oleh pihak yang menyewakan kepada pihak penyewa yang SuratØmenyatakan bahwa objek sewa telah diserahkan dengan baik.  Surat konfirmasi pemesanan adalah surat buktiüKonfirmasi Pemesanan  bahwa pihak penyewa telah memesan ruang sewa kepada pihak yang menyewakan. www.lekslawyer.com

Oleh karena setiap perjanjianØ36. KESIMPULAN sewa memiliki kebutuhan yang berbeda-beda, sehingga akan timbul berbagai macam variasi atas perjanjian sewa, namun bagi para pihak yang akan membuat atau mengadakan perjanjian sewa, sebaiknya memiliki pemahaman yang baik mengenai klausul-klausul standar apa saja yang harus dimasukkan dalam perjanjian sewa, dan klausul tambahan apa saja yang perlu dimasukan sesuai dengan jenis perjanjian sewa dan kebutuhan dari para pihak. www.lekslawyer.com

37. www.lekslawyer.com